Pengertian Surat Royal Dan Cara Pengurusan Dg Gampang Dan Benar

 

Surat Roya, Saat tibanya pelunasan suatu kredit (hutang) kita terhadap KPR rumah tinggal kita merupakan saat-saat paling senang dan menyenangkan. Bagaimana tidak, sehabis bertahun-tahun mengangsur hutang dukungan berikut bunganya dari penghasilan / pemotongan honor setiap bulannya, kini saatnya untuk ‘lepas dan bebas’ akan semua tanggungan dan segera mempunyai ‘seutuhnya’ rumah tempat tinggal kita ini.

Tapi jangan keburu senang dahulu kawan, lantaran masih ada beberapa hal yang kadang kala terlupakan ataupun terlewatkan oleh PRB (Pemilik Rumah Baru) ini yang luput dari perhatian, tidak menutup kemungkinan juga Para Pemilik Rumah Lama pun jarang yang mengetahui hal ini, kecuali mereka pernah mengalaminya ataupun membaca artikel ini tentunya. Hehehe ..

Berikut ini dokumen-dokumen yang harus dipersiapkan sebelum mengurus Roya ke Badan Pertanahan Nasional setempat :
Asli akta atas tanah (dan bangunan kalau ada), misal SHGB atau SHM –> sudah atas nama anda sendiri
Asli akta hak tanggungan (sehubungan dengan adanya APHT atas akta tanah anda)
Salinan Akta Jual Beli (AJB) atas kavling (dan bangunan)
Asli Ijin Mendirikan Bangunan (IMB)
Asli peta situasi
Asli blue print denah/konstruksi bangunan
Surat Keterangan Lunas dari Bank pemberi Kredit KPR
Surat Pengantar Roya dari Bank pemberi Kredit KPR

Catatan :
Semua dokumen diatas akan Anda dapatkan dari Bank pemberi KPR begitu hutang telah LUNAS. Makara sanggup juga dijadikan sebagai check list dokumen-dokumen yang harus Anda terima ketika pelunasan KPR, jangan hingga ada yang tertinggal / terlupakan. Ada istilah didalam bank : sehabis meninggalkan loket, maka semua transaksi telah dianggap selesai khan ? jadi WASPADALAH !

Setelah semua dokumen disiapkan dari rumah, jangan lupa untuk menyiapkan masing-masing fotocopy-nya satu kali. Sekedar untuk jaga-jaga semisalnya nanti ditanya / diminta copy nya sewaktu di BPN.

Begitu hingga di BPN tempat rumah anda berdomisili, tempat pertama yang harus Anda tuju ialah koperasi nya, yaitu untuk membeli map dan syarat-syarat apa saja yang harus dilampirkan didalam map tersebut. Anda cukup menyampaikan “Beli map untuk Roya rumah”, petugas koperasinya pun sudah tahu map warna apa yang akan Anda peroleh. Harga map Rp 10.000,- (sepuluh ribu rupiah)  dan didalamnya ada yang hanya berupa map-nya saja atau ada lembaran fotocopy apa saja dokumen-dokumen yang harus dimasukkan.

Setelah semua dokumen dimasukkan kedalam map khusus dari BPN tadi, silahkan Anda masuk ke bab dalam / loket registrasi Roya didalam gedung BPN, usahakan Anda tiba sepagi mungkin, BPN sudah buka mulai pukul 08.00 WIB (berdasarkan pengalaman di BPN Kab. Bogor), untuk menghindari antrian ataupun tumpukan berkas yang entah dari mana datangnya tiba-tiba sudah ada di meja petugas loket tersebut padahal di depan loket tidak ada siapa-siapa yang mengantri selain kita (kita berpikir positif saja mungkin saja itu dari agen jasa rekanan petugas tersebut).

Setelah kita mendaftarkan pengurusan Roya, nanti kita akan mendapat kwitansi untuk pembayaran pengurusan Roya ini. Silahkan Anda bayar ke bab kasir / bank yang ditunjuk yg masih ada di dalam kompleks / ruangan BPN tersebut. Pengalaman saya untuk pengurusan Roya di kabupaten Bogor pada tahun 2010 kemarin dikenakan biaya sebesar Rp 50.000,- (lima puluh ribu rupiah).

Setelah selesai pembayaran di kasir / bank, silahkan serahkan bukti pembayaran tersebut ke petugas dibagian kita mendaftarkan Roya tadi, dan silahkan menunggu barang sejenak (sekitar 1 hingga 2 jam berdasarkan pengalaman kemarin).

Nanti petugas akan memanggil Anda dan menyerahkan surat tanda terima dan surat untuk mengambil akta Anda 2 (dua) ahad sehabis hari Anda mengurus itu. Sepertinya dibutuhkan waktu cukup usang untuk memproses dan mencari dokumen-dokumen kita yang ada di gudang antah berantahnya BPN sana. Proses pada hari ini telah selesai, silahkan Anda untuk pulang. Ingat surat pengambilan akta yang ASLI harus disimpan dengan baik dan dibawa 2 ahad yang akan datang.

Setelah 2 minggu, silahkan Anda tiba kembali ke BPN tempat Anda mengurus surat Roya kemarin, dan serahkan kepada petugas dibagian pengurusan Surat Roya untuk pengambilan akta Anda. Tidak begitu usang Sertifikat Rumah / tanah Anda akan diserahkan kepada Anda, lalu cek ricek kembali dibagian dalam akta tersebut di baris paling simpulan didalam perubahan kepemilikan harus tercantum proses Roya terhadap APHT (Hak Tanggungan) dari pihak Bank pemberi kredit ke nama Anda / siapapun yang berhak terhadap akta tersebut. Pada proses kali ini tidak diharapkan biaya apa-apa, dan Anda sanggup pulang sehabis akta ada di tangan.

Proses pengurusan Roya pun selesai sudah.


Pengertian Roya dari sisi hukum

Istilah roya memang dikenal dalam ketentuan perundang-undangan mengenai tanah. Istilah roya sanggup ditemukan dalam klarifikasi umum UU No. 4 Tahun 1996 wacana Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah (“UU Hak Tanggungan”):

Pada buku tanah Hak Tanggungan yang bersangkutan dibubuhkan catatan mengenai hapusnya hak tersebut, sedang sertifikatnya ditiadakan. Pencatatan serupa, yang disebut pencoretan atau lebih dikenal sebagai "roya", dilakukan juga pada buku tanah dan akta hak atas tanah yang semula dijadikan jaminan. Sertifikat hak atas tanah yang sudah dibubuhi catatan tersebut, diserahkan kembali kepada pemegang haknya

Berdasarkan klarifikasi umum UU Hak Tanggungan tersebut, sanggup diketahui bahwa yang dimaksud dengan istilah roya ialah pencoretan pada buku tanah Hak Tanggungan lantaran hak tanggungan telah hapus.

Pengaturan tata cara pencoretan hak tanggungan terdapat dalam Pasal 22 UU Hak Tanggungan yang berbunyi sebagai berikut:

(1) Setelah Hak Tanggungan hapus sebagaimana dimaksud dalam Pasal 18, Kantor Pertanahan mencoret catatan Hak Tanggungan tersebut pada buku tanah hak atas tanah dan sertifikatnya.

(2) Dengan hapusnya Hak Tanggungan, akta Hak Tanggungan yang bersangkutan ditarik dan bersamasama buku tanah Hak Tanggungan dinyatakan tidak berlaku lagi oleh Kantor Pertanahan.

(3) Apabila akta sebagaimana dimaksud pada ayat (2) lantaran sesuatu alasannya ialah tidak dikembalikan kepada Kantor Pertanahan, hal tersebut dicatat pada buku tanah Hak Tanggungan.

(4) Permohonan pencoretan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) diajukan oleh pihak yang berkepentingan dengan melampirkan akta Hak Tanggungan yang telah diberi catatan oleh kreditor bahwa Hak Tanggungan hapus lantaran piutang yang dijamin pelunasannya dengan Hak Tanggungan itu sudah lunas, atau pernyataan tertulis dari kreditor bahwa Hak Tanggungan telah hapus lantaran piutang yang dijamin pelunasannya dengan Hak Tanggungan itu telah lunas atau lantaran kreditor melepaskan Hak Tanggungan yang bersangkutan.

(5) Apabila kreditor tidak bersedia memperlihatkan pernyataan sebagaimana dimaksud pada ayat (4), pihak yang berkepentingan sanggup mengajukan permohonan perintah pencoretan tersebut kepada Ketua Pengadilan Negeri yang tempat hukumnya mencakup tempat Hak Tanggungan yang bersangkutan didaftar.

(6) Apabila permohonan perintah pencoretan timbul dari sengketa yang sedang diperiksa oleh Pengadilan Negeri lain, permohonan tersebut harus diajukan kepada Ketua Pengadilan Negeri yang menyidik perkara yang bersangkutan.

(7) Permohonan pencoretan catatan Hak Tanggungan berdasarkan perintah Pengadilan Negeri sebagaimana dimaksud pada ayat (5) dan ayat (6) diajukan kepada Kepala Kantor Pertanahan dengan melampirkan salinan penetapan atau putusan Pengadilan Negeri yang bersangkutan.

(8) Kantor Pertanahan melaksanakan pencoretan catatan Hak Tanggungan berdasarkan tata cara yang ditentukan dalam peraturan perundang-undangan yang berlaku dalam waktu 7 (tujuh) hari kerja terhitung semenjak diterimanya permohonan sebagaimana dimaksud pada ayat (4) dan ayat (7).

(9) Apabila pelunasan utang dilakukan dengan cara angsuran sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2 ayat (2), hapusnya Hak Tanggungan pada bab obyek Hak Tanggungan yang bersangkutan dicatat pada buku tanah dan akta Hak Tanggungan serta pada buku tanah dan akta hak atas tanah yang telah bebas dari Hak Tanggungan yang semula membebaninya.

Adapun hapusnya Hak Tanggungan sebagaimana diatur berdasarkan Pasal 18 ayat (1) UU Hak Tanggungan antara lain karena:
a.    hapusnya utang yang dijamin dengan Hak Tanggungan;
b.    dilepaskannya Hak Tanggungan oleh pemegang Hak Tanggungan;
c.    pencucian Hak Tanggungan berdasarkan penetapan peringkat oleh Ketua Pengadilan Negeri;
d.    hapusnya hak atas tanah yang dibebani Hak Tanggungan

Mengenai pencoretan Hak Tanggungan (roya) ini, Kartini Muljadi dan Gunawan Widjaja dalam bukunya yang berjudul Hak Tanggungan (hal. 272-273), berpendapat:

Pencoretan registrasi Hak Tanggungan sanggup dilakukan dengan atau tanpa pengembalian Sertifikat Hak Tanggungan yang telah dikeluarkan. Dalam hal Sertifikat Hak Tanggungan tidak dikembalikan, maka hal tersebut harus dicatat dalam Buku Tanah Hak Tanggungan.

Pada dasarnya pencoretan sanggup dilakukan oleh debitor sendiri, sebagaimana diatur dalam Pasal 22 ayat (4), ayat (5), ayat (6), dan ayat (7) UU Hak Tanggungan.

Dengan demikian jelaslah bahwa pencoretan Hak Tanggungan ialah suatu acara yang dilakukan oleh pemberi Hak Tanggungan (debitor) sehabis Hak Tanggungan yang diberikan olehnya hapus, berdasarkan ketentuan Pasal 18 UU Hak Tanggungan.

Untuk keperluan pencoretan Hak Tanggungan, pemberi Hak Tanggungan diperbolehkan untuk mempergunakan semua sarana aturan yang diperbolehkan (termasuk permohonan perintah pencoretan kepada Ketua Pengadilan Negeri), dan akhirnya juga mempergunakan semua alat bukti yang diperkenankan yang menunjukan telah hapusnya Hak Tanggungan tersebut.

Selain itu, pelaksanaan roya ini sanggup dilakukan untuk sebagian utang yang dijaminkan yang disebut dengan roya partial. Mengutip artikel APHT (Akte Pemberian hak Tanggungan),dasar adanyaroya partial diatur dalam Pasal 2 ayat (2) UU Hak Tanggungan. Praktik pelaksanaan roya partial mengacu antara lain pada Surat Edaran Badan Pertanahan Nasional Nomor 600-1610 Tahun 1995 wacana Pelaksana Roya Partial (Sebagian), tertanggal 16 Juni 1995 (“Surat Edaran”). Di dalam Surat Edaran tersebut antara lain sebagai berikut:

“2.      Roya partial merupakan kelembagaan aturan baru, untuk memenuhi kebutuhan masyarakat, yang memungkinkan penyelesaian secara mudah terhadap bab benda jaminan apabila telah dilunasi sebagian, sehingga sanggup dipergunakan untuk keperluan lainnya. Dengan demikian, sungguhpun roya partial diatur dalam UURS (UU Rumah Susun, ed), tetapi sanggup diterapkan pula untuk menuntaskan persoalan roya partial di luar rumah susun.

3.       Sehubungan dengan hal tersebut di atas, maka hak atas tanah yang dipergunakan sebagai jaminan kredit dibebani Hipotik/CV, apabila telah dilunasi sebagian, sanggup dilakukan roya partial, sepanjang yang dibebani Hipotik/CV terdiri dari beberapa bidang tanah. Apabila yang dibebani Hipotik/CV hanya satu bidang tanah saja, tidak sanggup dilakukan roya partial. “

Jadi, yang dimaksud dengan istilah roya ialah pencoretan hak tanggungan pada Buku Tanah Hak Tanggungan di Kantor Pertanahan lantaran Hak Tanggungan telah hapus dengan cara sebagaimana diatur Pasal 18 UU Hak Tanggungan.

Demikian balasan dari kami, supaya bermanfaat.

Dasar hukum:
1.    Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 wacana Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah
2.    Surat Edaran Badan Pertanahan Nasional Nomor 600-1610 Tahun 1995 wacana Pelaksana Roya Partial (Sebagian)

Bagikan Artikel ini