Belajar Menjadi Developer Kecil
Kamis, 21 Februari 2019
Seperti halnya supermarket dan mini market dalam bentuk penjualan barang sehari2, kitapun dalam bisnis perumahan dapat mengikuti gaya mereka, yaitu dengan menciptakan depeloper perumahan besar dan perumahan kecil / mini.
Setelah saya mencoba menggeluti bisnis perumahan dengan luasan sekitar 3 hektar ke atas, ternyata banyak hambatan yang menjadi perkara untuk pebisnis modal kecil. Di antaranya yang paling menjadi hambatan yaitu balik modal yang terlalu lama, laba ada pada sisa tanah kavling yang belum terjual, perijinan yang terlalu panjang, dan banyak hambatan bagi pebisnis dengan modal pas-pasan…
Saya sekarang lebih cenderung kepada bisnis “bangun rumah jual”, atau” renovasi rumah jual”… atau kalo mau bikin perumahan ya di bawah 5.000m2, kalo mau yang lebih besar ya dapat juga, tapi lokasi harus berada pada ring 1 / sentra kota, biar cepat habis.
Bagi rekan2 yang akan menjual tanah niscaya agak kesulitan bila tanpa ada bangunan, alasannya yaitu kelemahan jual tanah yang saya tahu tidak adanya perbankan yang mengucurkan kredit kepemilikan tanah, kebanyakan perbankan hanya mengucurkan kredit kepemilikan rumah, jadi bila ingin menjual tanah dengan cepat, salah satu solusinya yaitu dengan membangun bangunan di atas tanah yang akan di jual. Konsumen yang akan membeli tanah kita menjadi luas yaitu disamping orang yang akan membeli cash dan juga dapat dengan cara KPR.
Kalo saja anda memiliki tanah sekitar 300m2, dan dapat di buat untuk 3 kavling, saya kira itu bisnis perumahan yang lebih baik dan lebih cepat, alasannya yaitu kita dapat menjual rumah dengan harga yang murah, kenapa dapat murah ? alasannya yaitu kita tidak kena biaya ijin2 yang terlalu besar, fasum dan fasos juga tidak ada, dan yang paling menghemat yaitu tidak terlalu banyak karyawan …., otomatis daya saing harga dengan perumahan lain dapat bersaing.
Sekarang saya mengajak rekan2 dalam posting ini, untuk mempertemukan pemilik tanah dan pemilik modal kecil yang hanya cukup untuk menciptakan 4unit rumah atau lebih untuk bekerja sama dalam menciptakan perumahan super mini…..
Bentuk kerjasamanya dapat di hitung menurut penyertaan modal, misal si pemilik tanah dengan luas tanah 300m2 x Rp. 500.000 = Rp. 150.000.000, kemudian si pemilik modal konstruksi menyetor 3unit rumah x Rp. 50.000.000 = Rp. 150. 000.000, berarti bagi hasil antara pemilik tanah dan pemilik bangunan yaitu 50%.
Contoh analisa bisnis perumahan mini, misal harga tanah ibarat perhitungan di atas yaitu, 300m2 seharga Rp. 150 jt, tanah dibentuk 3 kavling, kemudian modal bangunan type 36 seharga Rp. 45 jt X 3 unit = Rp 150 jt, biaya perijinan dan splitsing tanah dan IMB Rp. 5jt / unit bangunan. Untuk memilih harga jual rumah, liat kompetitor perumahan terdekat, kemudian tentukan harga jual rumah kita dengan menunjukkan selisih harga yang signifikan, supaya rumah kita cepat laku.